Kuolinpesän omistaman asunnon myynti vaatii osaamista ja tarkkuutta, jotta asiat menevät kerralla oikein. Alla listattuna asioita, jotka kannattaa selvittää ennen myyntiä sekä vinkkejä kuolinpesän omistaman asunnon myynnin verotukseen.

Päätös myynnistä on tehtävä yhdessä

Kuolinpesässä päätökset on tehtävä yhdessä ja kaikkien kuolinpesän osakkaiden on oltava halukkaita myymään asunto. Tämä kannattaa selvittää ennen asunnon myyntiin laittamista. Myös kiinteistönvälittäjän kanssa tehtävään toimeksiantosopimuksen tarvitaan kaikkien osakkaiden allekirjoitus. Jos kuolinpesän osakkaita on paljon, turvallisinta on hankkia kaikilta osakkailta etukäteen valtakirja asunnon myyntiin.

Varmista kuolinpesän osakkaat

Perunkirjoitusta varten tehdään sukuselvitys, jonka tarkoituksena on selvittää vainajan perilliset. Useamman osakkaan pesissä sukuselvitys saattaa kuitenkin muodostua laajaksi ja vaikeaselkoiseksi. Vainajasta on tehtävä sukuselvitys siitä alkaen kun hän täytti 15 vuotta, perillisistä tarvitaan virkatodistukset. Jos joku perillisistäkin on ehtinyt kuolla, on hankittava hänen jälkeensä tehty perukirja ja sukuselvitys.

Puutteellisesti tehty sukuselvitys tulee ilmi yleensä viimeistään kaupanteossa, eikä kauppaa voida tehdä ennen kuin pesän osakkaat on luotettavasti selvitetty. Mikäli maistraatti on vahvistanut pesän osakasluettelon, ei sukuselvityksiä ja virkatodistuksia tarvitse kuitenkaan enää erikseen tutkia.

Kauppakirja oikein

Mikäli kuolinpesä on jakamatta, on myös asunnon myyjänä kuolinpesä eli kaikki pesän osakkaat yhdessä. Kaikkien pesän osakkaiden on tällöin allekirjoitettava kauppakirja tai allekirjoittajana voi myös olla valtakirjalla pesän osakkaita edustava henkilö. Jos kuolinpesä on jaettu, on asunnon myyjänä vain se osakas, joka on asunnon perinnönjaossa saanut.

Muista lesken oikeus

Leski on kuolinpesän osakas, jos hänellä on avio-oikeus vainajan omaisuuteen eikä ositusta ole vielä ehditty toimittaa. Tällöin myös lesken allekirjoitus vaaditaan asunnon kauppakirjaan, vaikka vainaja olisi omistanut asunnon yksin. Osituksen toimittamisen jälkeen leski ei ole enää pesän osakas ja perilliset voivat myydä ilman lesken suostumusta kuolinpesälle osituksessa tulleen asunnon.

Poikkeuksena edellä mainitusta on kuitenkin lesken oikeus pitää jakamattomana hallinnassaan puolisoiden yhteisenä kotina käyttämä asunto. Leskellä on edellä mainittu oikeus, jos hänen omaan omaisuuteensa ei sisälly kodiksi soveltuvaa asuntoa. Tällaista asuntoa ei voi ilman lesken myötävaikutusta myydä, vaikka se olisi ollut kokonaan vainajan nimissä.

Entäs verot

Perintöverotuksessa asunnolle vahvistetaan ns. perintöverotusarvo. Kuolinpesän omistaman asunnon myynnistä syntyy luovutusvoittoa, mikäli asunto myydään perintöverotusarvoa korkeammalla hinnalla. Myyntihinnasta voidaan verotuksessa vähentää joko perintöverotusarvo lisättynä myyntikuluilla tai hankintameno-olettama. Myyntikuluna pidetään esimerkiksi kiinteistönvälittäjän välityspalkkiota.

Hankintameno-olettama on kaavamainen vähennys, joka voidaan vähentää myyntihinnasta perintöverotusarvon sijasta silloin kun se on myyjän kannalta edullisempaa. Hankintameno-olettama on 40 prosenttia, jos asunto on omistettu vähintään 10 vuotta ja 20 prosenttia jos omistusaika on alle 10 vuotta. Kuolinpesän asunnon omistusaika alkaa pääsääntöisesti vainajan kuolinhetkestä.

Kuolinpesien luovutusvoittoverotus voi olla varsin monimutkaista, jos kyseessä on pitkään jakamatta ollut kuolinpesä tai vainaja ei omistanut asuntoa yksin. Alla kuitenkin yksinkertaistettu esimerkkilaskelma.

• Asunnon perintöverotusarvo 300.000 euroa
• Asunnon myyntihinta 330.000 eurolla
• Välityspalkkio myynnistä 8.000 euroa
• Asunnon luovutusvoitto: 330.000 € – 8.000 € – 300.000 € = 22.000 €

Mikäli asunnon myyjänä on kuolinpesä, määrätään luovutusvoittovero kuolinpesälle. Kuolinpesän osakkaat vastaavat kuolinpesälle määrätyistä veroista yhteisvastuullisesti. Jos asunnon myy sen perinnönjaossa saanut osakas, vastaa hän yksin asunnon myynnistä määrätystä luovutusvoittoverosta.

Kuolinpesän asunnon myynti voi olla verovapaa sen perillisen perintöosuutta vastaavalta osalta, joka on käyttänyt asuntoa omana vakituisena asuntonaan vainajan kuoleman jälkeen. Lisäksi osituksessa asunnon saanut leski voi tietyissä tilanteissa myydä saamansa asunnon verovapaasti ositussaantoja koskevan erityissäännöksen nojalla.

Osaamme auttaa näissä ja monissa muissa perintöön, ositukseen ja verotukseen liittyvissä asuntokaupan tilanteissa! Älä epäröi ottaa yhteyttä.

Susanna Uusitalo
Laillistettu kiinteistönvälittäjä (LKV), lakimies

P. 050 591 87635
susanna.uusitalo(at)cityhouse.fi